L’achat d’un local professionnel représente un investissement stratégique pour une entreprise, offrant stabilité et liberté d’aménagement.
- En dépit de ses nombreux avantages cette acquisition nécessite une réflexion approfondie pour choisir la meilleure option en fonction de vos besoins ;
- Cet achat peut se réaliser en nom propre, au nom de l’entreprise ou par SCI ;
- Selon la modalité d’acquisition, les implications fiscales ne sont pas les mêmes ;
- L’achat d’un local professionnel se fait en deux étapes : le compromis de vente et la signature de l’acte de vente ;
- À part le prix d’achat du bien immobilier, des frais annexes sont également à prévoir.
L’idée de vous approprier un local pour votre entreprise vous travaille depuis un certain temps ? Cet article vous apporte l’essentiel à connaître avant de vous lancer, allant des options d’achats à la fiscalité.
Quelles sont les modalités d’achat d’un local pour votre activité ?
D’un point de vue fiscal, le terme « local professionnel » se réfère aux locaux de type bureaux, hébergeant des activités générant des bénéfices non commerciaux (BNC) ainsi que les professions libérales (avocats, médecins, etc…). Pour d’autres activités comme l’artisanat, l’industrie ou la vente, on parle de local commercial. Dans ce texte, il est envisagé au sens large et englobe tout local occupé pour exercer toute activité de nature professionnelle, aussi bien les bureaux que les locaux commerciaux.
Un achat en nom propre
Vous avez une opportunité d’acquérir votre propre local à un coût relativement faible ? L’achat en nom propre est l’option recommandée, à condition de disposer des fonds nécessaires. Cette option pourrait également être intéressante si elle génère des profits fonciers à long terme ; ou si l’acquéreur est sûr de garder le bien en cas de cession du fonds de commerce. Autre avantage : elle vous permet de percevoir un loyer de la part de votre entreprise, devenue locataire de votre bien.
Devenir acheteur en nom propre signifie que vous vous engagez, en tant qu’entrepreneur, à payer le prix du local et les charges qui y sont associées à vos frais. L’un des associés ou actionnaires de la société, autre que le chef d’entreprise, peut également s’engager dans une acquisition en nom propre.
Intéressé par la perspective de devenir bailleur, vous souhaitez l’explorer davantage ? Cet article vous explique comment dénicher le locataire idéal pour votre local commercial.
Un achat à titre de patrimoine de l’entreprise
La deuxième alternative consiste à acheter vos nouveaux bureaux ou locaux commerciaux par le biais de votre entreprise. Devenue propriétaire de ce nouveau patrimoine, elle peut en faire un fonds de commerce.
En devenant acquéreur d’un immeuble ou d’un local commercial, vous augmentez également la valeur de votre activité. En d’autres termes, cela rehausse votre positionnement sur le marché des entreprises, notamment si vous envisagez de revendre vos part ou de céder votre activité.
L’achat en SCI
Pour acheter vos locaux commerciaux ou vos bureaux, votre dernière option consiste à créer une société civile immobilière ou SCI. Puis, avec d’autres associés de la SCI, vous détenez des parts de la propriété du local de votre entreprise. Le recours aux SCI permet de mutualiser les risques d’investissement immobilier, ce qui en fait une pratique assez répandue.
Si votre SCI décide de faire du local un investissement locatif, vous pourrez bénéficier d’une part du loyer, à la hauteur de vos apports.
Quelle est la démarche acquérir la propriété d’un local professionnel ?
Pour être acquéreur d’un local professionnel, vous devez suivre une démarche en deux étapes.
La phase de négociation
Tout d’abord, les deux parties négocient les termes du contrat de vente. Les éléments discutés au cours de cette phase sont retranscrits dans un document appelé compromis de vente. Il comprend des informations comme :
- L’identité du propriétaire et celle du futur acquéreur ;
- La localisation exacte et les renseignements sur le patrimoine immobilier à céder ;
- Le prix de vente ;
- Les diagnostics effectués ;
- Etc…
L’acte de vente et les différents frais
Pour vous transférer officiellement ses droits, l’ancien propriétaire du local doit signer un acte de vente authentique en présence d’un notaire. Pour vous, en tant qu’acquéreur, cela implique les frais de notaire, outre le prix payé pour le bien immobilier, à savoir :
- Les honoraires du notaire ;
- Les droits d’enregistrement à verser à l’administration publique ;
- Les frais et débours sur la production de documents officiels et sur la mobilisation d’experts.
Ces frais représentent 2 à 8% du prix de vente du local commercial acheté.
Une fois devenu propriétaire attitré du bien immobilier, vous aurez d’autres charges à couvrir comme :
- L’assurance du bien, dont le minimum est la responsabilité civile ;
- Les taxes foncières ;
- Les coûts de maintenance ;
- Les dépenses opérationnelles de la SCI le cas échéant ;
- Etc.
Quelles sont les implications fiscales de l’achat d’un local professionnel ?
Selon la modalité d’acquisition, les implications fiscales ne sont pas les mêmes.
Acquisition en nom propre
Si vous achetez votre local en nom propre, vous avez la possibilité de le louer à votre entreprise. La location perçue fait partie de vos revenus fonciers, ce qui signifie qu’ils sont soumis au régime d’imposition. Si ces revenus valent moins de 15 000 euros, vous privilégiez d’un abattement fiscal de 30%. De plus, vous devrez vous acquitter de certaines taxes :
- Sur les actes notariés ;
- Sur l’amortissement de votre bien immobilier ;
- Sur les bénéfices réalisés en cas de revente du patrimoine.
Achat en nom de l’entreprise
L’achat en nom de l’entreprise implique la prise en charge de l’achat du bien immobilier et les frais de notaire par votre société. En faisant ce choix, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux :
- L’acquisition du local est déductible des bénéfices de l’entreprise : le montant est soustrait à la valeur de vos recettes et permet de réduire les impôts prélevés sur vos profits ;
- La TVA est récupérable pour un bien neuf : Si votre société fait l’acquisition d’un local commercial neuf, vous pourrez récupérer la TVA sur les ventes réalisées par votre enseigne.
Par contre, l’acquisition d’un bâtiment ancien vous oblige à payer des droits d’enregistrement de 2 à 8% de la valeur du bien.
Achat par SCI
Acquérir un bien immobilier en créant une SCI signifie que vous serez soumis à l’impôt synthétique. De plus, vous devrez pater l’impôt sur les plus-values réalisées. En revanche, cette option est avantageuse pour léguer un patrimoine. En effet, en tant que donateur, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 100 000 euros tous les 15 ans.
Acheter un local pour son entreprise : pourquoi et pour qui ?
L’achat d’un local commercial présente plusieurs avantages ainsi que des risques. Avant de vous lancer, voici ce que vous devez savoir.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un local professionnel ?
L’achat d’un bâtiment pour son entreprise, c’est d’abord la garantie de ne plus avoir à penser au loyer. Cette acquisition vous permet de dire adieu à l’engagement parfois contraignant du bail commercial (9 ans) ou du bail professionnel (6 ans). Fini les casse-tête des demande de renouvellement de bail, des révisions à la hausse du loyer, ou encore les travaux de maintenance.
En tant que propriétaire, vous avez également la possibilité de personnaliser votre local à souhait et d’effectuer les travaux de décoration, de rénovation ou d’aménagement de votre choix. Posséder votre propre local représente alors un véritable atout pour votre image de marque. Pour votre clientèle et les potentiels partenaires d’affaires, c’est aussi un signe de stabilité et de fiabilité de votre entreprise.
En dépit des nombreux avantages qu’elle peut présenter, cette acquisition est une décision lourde de conséquences, et ne doit certainement pas se prendre à la hâte. En effet, acheter un local commercial implique souvent un crédit bancaire sur une très longue durée. Un tel investissement pourrait paralyser votre trésorerie et freiner l’activité de votre société à moyen ou à long terme. De plus, étant déjà emprunteur, il pourrait être plus compliqué d’obtenir un autre prêt bancaire si vous en aviez besoin.
D’autre part, si le patrimoine immobilier de votre organisation peut rassurer certains investisseurs, il peut aussi susciter la réticence. Pour de nouveaux associés, la situation géographique, le design ou même l’endettement lié à ce local professionnel pourraient être des critères éliminatoires.
Un bon ou un mauvais choix pour votre entreprise ?
Votre activité tourne à plein régime et affiche une bonne rentabilité depuis plusieurs années ? Les projections dans votre secteur sont favorables à une expansion ? La stabilité de votre marché ou de vos sources de revenus vous permettent d’absorber un crédit bancaire à long terme pour acquérir un patrimoine ? Acquérir votre propre bureau est donc une option que vous pouvez envisager.
En revanche, si vous venez de démarrer votre activité, cet investissement n’est pas pour vous. Il est également déconseillé si vous disposez d’une structure de petite taille de type start-up, TPE ou PME. Souscrire un crédit bancaire pourrait être fatal à vos recettes. Un bail commercial ou un bail professionnel serait donc plus approprié.
Dans tous les cas, l’achat d’un local doit répondre aux objectifs de croissance de votre activité et non la pénaliser dans son développement.